跑了大半个月楼盘和中介门店，一直在琢磨沈阳房子首付一般是多少，听销售随口报的数字，和最后自己算出来能拿出来的钱，差得不是一点半点。最先以为就按着政策最低比例算就行，去谈的时候才发现，那个下限很多时候只是纸面数字，真正要掏出来的钱还要往上涨，新房和二手房的算法根本不是一回事。
看的第一套是于洪这边的刚需新房，总价七十多万，销售说商贷最低可以做到百分之十五，算下来十万出头就能够首付。可细聊两句才说，银行会看流水、征信，收入不稳或者征信上查询记录多的，不一定能批到这个低比例，很多客户最后都提到百分之二十。加上交房前要准备的维修基金、契税，这些不算进房款首付里，但签完合同没多久就要交，这笔钱当时没算进去，一下子就把手里预留的预算挤得很紧。这只是我的个人感受，不是标准答案。
二手房那边更麻烦一点。
朋友同期在看皇姑的老一点的两室，房龄快二十年，总价六十万，中介直接跟他说，这套很难按最低比例走。银行评估价经常低于实际成交价，比如房主卖六十万，银行只评估到五十二万，贷款额度就跟着评估价走，中间那八万的差价，得全部加到首付里面。本来想着十五或者二十就够，最后算下来，他要准备的首付接近二十万，比新房看着贵不少，再叠加中介费、过户的税费，前期要备的现金一下子多出来一大截。
公积金的规矩又是另一套，最近刚调整过，新房统一最低百分之二十，二手房跟着房龄划分，十年以内百分之二十，十到二十年百分之三十，超过二十年要到百分之四十。本来想走公积金，算了一下手里的钱，卡在一套十五年房龄的房子上面，比例要拉到三成，资金压力直接变大，后来就暂时搁置了这个想法，转回去看商贷的房源。也有售楼处能做分期首付的活动，先交一小部分，剩下的首付在半年或者一年之内补齐，听着门槛很低，但这个不属于银行贷款首付，是和开发商之间的约定，到约定时间得准时把尾款交齐，没按时交就会有违约风险，我不敢碰这种方案。
还有一个很容易忽略的点，认房不认贷这个规则，在沈阳本地名下没有房子，就算外地有过房贷记录，也可以按首套的信贷标准来，这个是中介反复跟我确认的。但不是说满足这个条件，银行就一定给最低首付，每家支行的尺度不一样，同一个小区，有人批下来的比例低，有人就被要求提高首付，看个人资质的权重很高。
前后对比下来，大部分正常成交的刚需房源，商贷实际掏出来的首付，集中在总价的百分之二十到二十五之间，公积金要看房龄，新房还好，老二手房上浮很明显。总价低的房子，看着首付数字不大，可杂七杂八的支出占比就会显得更高，很容易超预算。我当时总盯着最低比例，忽略评估差和税费，好几次差点定下来，幸好每一次都拉着中介把所有现金支出单独列出来核对一遍。
现在还没定下来买哪一套，手里攒的钱够覆盖一套总价七十万左右新房两成的首付，再加各类杂费，再多就吃力了。