之前跟着中介连着跑了三天高新区的二手房，绕来绕去还是有人问高新和园为什么那么贵，同片区里面，它单价明显高出一截，第一眼看到报价的时候，我也觉得有点离谱。那天下午进园区，大门进去第一眼就和旁边高层小区拉开差距，没有密密麻麻的楼栋挤在一起，五层的电梯洋房，楼间距拉得很开，容积率只有1.07，这个指标放在现在新盘里，很难再找到了。
一起看房的朋友一开始咬定就是炒起来的溢价，说户型也不是十全十美，有些老一点的户型进深偏大，采光有死角，装修年头久的房子进去看着很普通，凭什么卖这个价。我们当时连着对比了隔壁几个次新小区，同样面积的洋房，差价能有不少，中介一直在说地段、物业、稀缺性这些词，听得有点空，直到后来去看燕园，才慢慢懂一点。小区紧挨着二十万平的燕园城市公园，饭后散步不用过马路，这一片核心区里，能挨着这么大的城市绿地、还全是低密洋房的小区，就它一个。
建材这块，当初开盘的时候定位就是高端改善，外立面用的石材，门窗、管线选的都是一线牌子，不是那种贴完几年就褪色起皮的涂料。交付之后物业是万科在管，这点我感受挺直观，园区路面干净，绿化修剪稳定，外来人员进门登记严格，地下车库很少积水、乱堆杂物的情况。很多同期的小区，几年之后物业拉胯，园区慢慢破败，价格跟着往下掉，和园能稳住高价，物业长期在线是很实在的一个支撑。
板块本身也是一个关键点，处在高新成熟的核心片区，不是那种还在画大饼的新区。周边商超、医院、学校、路网全都落地很久，出门通勤、买菜接送孩子不用等配套慢慢兑现，确定性很强。这边聚集了很多高校、科研单位的家庭，买房人群的购买力和需求都偏向改善，大家愿意为安静、低密度、居住纯粹度买单，不是刚需抢着上车的路子，成交的房源大多是大户型，接手的买家目标很明确，就想找城芯洋房。
这只是我的个人感受，不是标准答案。
但贵也不是没有短板，它开盘时间早，一部分房子的内部格局是早年的设计，没有现在新房流行的宽厅、大落地窗，原始格局改造起来要花不少钱，税费也比刚交房的准现房高。还有一点，片区里后续出让的地块基本都是高层、小高，低密洋房地块越来越少，供给变少之后，二手房源放出来一套就少一套，供需关系推着价格下不来，不是单纯开发商定价高。
我后来在业主群里闲聊，有业主说当初买的时候也被价格劝退，住进去之后，换别的高层怎么都不习惯，舍不得园区的安静和楼间距，再置换还是优先看和园。也有准备出手的业主，挂价很硬，不着急降价甩卖，愿意等能接受这个价位的改善买家，它的流通速度不算快，但只要是成色好、楼层合适的房源，很少出现大幅度折价甩卖的情况。
看完一圈之后，我没有下手。对刚需来说，它的溢价实实在在，为低密、公园、物业买单，要拿出更多预算，性价比谈不上突出；但对认准城芯洋房、不想赌新区配套的改善人群，这些东西加在一起，就是他们愿意承接的价值。